Calcul de la révision du loyer avec l'IRL

La formule, tout de suite

Le calcul tient en une division. Vous prenez le loyer hors charges que paie votre locataire, vous le multipliez par l'indice de référence des loyers du trimestre inscrit dans le bail, et vous divisez par l'indice du même trimestre un an plus tôt.

Trois conditions doivent être réunies avant d'appliquer ce calcul : le bail contient une clause de révision, la date de révision prévue au contrat est arrivée, et le logement n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Si l'une des trois manque, la hausse n'est pas due, même parfaitement calculée.

Deux erreurs reviennent souvent. La première consiste à comparer deux trimestres différents, par exemple le 3^e trimestre 2026 au 2^e trimestre 2025 : le résultat n'a aucune valeur. La seconde consiste à augmenter les provisions pour charges dans le même mouvement. Les charges ne suivent pas l'IRL, elles s'ajustent lors de la régularisation annuelle des charges locatives, qui est un calcul séparé.

L'IRL : ce qu'il mesure et qui le publie

L'indice de référence des loyers est publié par l'INSEE chaque trimestre, à la mi-janvier, à la mi-avril, à la mi-juillet et à la mi-octobre, puis repris au Journal officiel. Il se déduit de l'indice du même trimestre de l'année précédente en lui appliquant l'évolution de la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. C'est donc un indice lissé : il suit l'inflation avec un retard d'environ six mois.

C'est le seul indice utilisable pour la révision d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire la résidence principale du locataire dans le parc privé. Il fixe un plafond, pas une obligation : vous pouvez appliquer une hausse plus faible, ou renoncer à réviser, jamais dépasser le montant calculé.

Source : INSEE, série 001515333 (France métropolitaine, base 100 au 4^e trimestre 1998). Mis à jour à chaque publication trimestrielle.

Le dernier indice publié est celui qui figure en haut du tableau ci-dessus. Des indices dérogatoires existent : au 3^e trimestre 2026, l'IRL s'établit à 145,21 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et à 143,80 en Corse. L'indice du 4^e trimestre 2026 est attendu à la mi-janvier 2027.

Un point qui surprend : l'indice peut reculer d'un trimestre à l'autre tout en progressant sur un an. C'est le cas entre le 2^e et le 3^e trimestre 2026. Seule compte la comparaison avec le même trimestre de l'année précédente.

Sans clause de révision dans le bail, pas de révision

La révision annuelle n'est pas un droit automatique du bailleur. Elle suppose une clause expresse dans le contrat : article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour une location nue, article 25-9 pour un meublé. Sans cette clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail, et vous ne pouvez pas l'ajouter unilatéralement en cours de contrat.

La clause désigne aussi le trimestre de référence, celui qui servira de base chaque année. Si le bail ne le précise pas, c'est le dernier IRL publié à la date de signature qui fait référence. Relisez votre contrat avant de calculer : un bail signé en novembre peut très bien renvoyer au 2^e trimestre.

Si vous rédigez un bail, vérifiez que la clause figure bien au contrat et qu'elle nomme le trimestre de référence et la date de révision. Nos modèles de bail de location nue montrent où cette clause se place dans le contrat.

Un exemple chiffré complet

Prenons un appartement loué nu 850 € hors charges, avec 90 € de provisions mensuelles pour charges. Le bail prévoit une révision au 1^er novembre de chaque année, avec le 3^e trimestre comme trimestre de référence. La révision du 1^er novembre 2026 se calcule ainsi.

1. Loyer en cours, hors charges : 850,00 €.
2. IRL du 3e trimestre 2026 (indice du nouveau loyer) : 148,06.
3. IRL du 3e trimestre 2025 (même trimestre, année précédente) : 145,77.
4. Multiplication : 850,00 × 148,06 = 125 851,00.
5. Division : 125 851,00 ÷ 145,77 = 863,35 (arrondi au centime).

L'année suivante, la base de calcul sera 863,35 € et non 850 €. C'est toujours le dernier loyer appliqué qui sert de point de départ. Une année sautée ne se rattrape donc jamais : elle disparaît aussi de toutes les révisions suivantes.

Pensez à reporter le nouveau montant sur l'appel de loyer et sur la quittance de loyer du mois concerné. Une quittance qui affiche encore l'ancien montant après une révision notifiée crée une ambiguïté que le locataire peut opposer plus tard.

Quand la hausse s'applique, et le délai d'un an

La révision prend effet à la date prévue au bail, le plus souvent la date anniversaire du contrat. Mais elle n'est pas rétroactive et elle n'est pas automatique : tant que vous n'avez rien demandé au locataire, rien n'est dû. Si vous envoyez l'avis le 20 septembre 2026 pour une date de révision fixée au 1^er mars 2026, la hausse court à partir de la demande. Les mois de mars à septembre sont perdus.

Au-delà d'un an, c'est la révision entière qui disparaît. L'article 17-1 prévoit qu'à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée. Dans l'exemple ci-dessus, passé le 1^er mars 2027, la révision de 2026 n'existe plus. Vous repartez de l'ancien loyer avec les indices de 2027.

La loi n'impose pas de forme particulière pour cette demande, contrairement à la réévaluation au renouvellement. La lettre recommandée avec accusé de réception reste le choix prudent : elle date la demande, et c'est cette date qui détermine le premier loyer majoré. Un avis lisible contient :

• l'ancien loyer hors charges et le nouveau montant ;
• le trimestre de référence et les deux valeurs d'IRL utilisées ;
• le détail du calcul, ce qui évite la plupart des contestations ;
• la date à partir de laquelle le nouveau loyer s'applique ;
• le montant inchangé des provisions pour charges.

Les cas où la révision est interdite

Les logements classés F ou G au DPE

C'est l'interdiction la plus large. Issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et inscrite au III de l'article 17-1, elle bloque la révision annuelle du loyer des logements dont la classe énergétique est F ou G. Elle s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, et depuis le 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte. Le gel vise aussi la majoration pour travaux et la hausse au renouvellement.

Le mode de calcul du DPE a changé au 1^er janvier 2026 : un arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9, ce qui ferait sortir des classes F et G, selon l'estimation du ministère chargé du logement, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité, sans travaux. Attention à la conséquence sur le loyer : une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 11 août 2026 indique que ce reclassement ne débloque pas la révision en cours de bail. La hausse ne redevient possible qu'au renouvellement du contrat, et non lors d'une reconduction tacite. C'est une position administrative, pas une décision de justice : en cas de doute sur un bien reclassé, interrogez l'ADIL de votre département.

Les autres blocages

• Bail sans clause de révision : le loyer est figé jusqu'au terme du contrat, quelle que soit l'évolution du marché.
• Bail mobilité : la révision du loyer en cours de contrat est exclue par l'article 25-16 de la loi de 1989.
• Loyer que vous jugez sous-évalué : ce n'est pas un motif de hausse en cours de bail. La seule voie est la réévaluation au renouvellement, décrite plus bas.
• Communes appliquant l'encadrement du niveau des loyers : la révision annuelle reste possible. L'articulation entre le loyer révisé et le loyer de référence majoré n'est tranchée par aucun texte ; en revanche, si le loyer dépasse ce plafond, le locataire peut en demander la baisse au renouvellement du bail. En cas de doute, interrogez l'ADIL avant d'envoyer l'avis.
• Logement conventionné avec l'Anah : la convention fixe ses propres règles de plafond et de date de révision, qui priment sur ce que vous auriez prévu au bail.

Révision annuelle ou réévaluation au renouvellement

Ce sont deux mécanismes distincts, souvent confondus. La révision suit l'indice et se répète chaque année. La réévaluation corrige un loyer manifestement sous-évalué. Elle n'est ouverte qu'au terme du bail, lors de son renouvellement, et jamais en cours de contrat.

La réévaluation est une procédure lourde et formaliste : une notification incomplète est nulle, et le bailleur qui l'engage ne peut pas donner congé pour la même échéance. Elle est elle aussi fermée aux logements classés F ou G. En zone tendue et dans les communes sous encadrement, des règles supplémentaires encadrent le montant atteignable.

Suivre ses révisions d'une année sur l'autre

Avec un seul bien, la révision est une opération annuelle de dix minutes. Avec cinq locations, le suivi devient le vrai sujet : chaque bail a sa date anniversaire, parfois son propre trimestre de référence, et le délai d'un an court séparément pour chacun. Une date oubliée coûte l'année entière, puis se répercute sur toutes les révisions suivantes puisque la base de calcul reste l'ancien loyer.

RentFlow calcule la révision à partir du trimestre de référence enregistré sur le bail et génère l'avis de révision en PDF. Le nouveau montant sert ensuite de base aux échéances de loyer, aux appels de loyer et aux quittances générés par l'application. Le détail des fonctions figure sur la page logiciel de gestion locative.

Cette page est informative. RentFlow n'est ni avocat, ni expert-comptable, ni agent immobilier, et ne garantit pas la conformité d'une révision à une situation particulière. Pour un cas litigieux — DPE contesté, commune sous encadrement, bail ancien, logement conventionné — l'ADIL de votre département renseigne gratuitement les bailleurs.