Modèle de bail de location nue à télécharger en Word (gratuit)

À quoi sert ce modèle et quand l'utiliser

Le fichier Word reprend le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). Depuis la loi du 6 juillet 1989 complétée par ce décret, un bailleur ne rédige plus son bail librement : le contrat de location d'une résidence principale doit respecter un modèle réglementaire. Vous remplissez les champs, vous imprimez, chaque partie garde un exemplaire signé.

Le contrat type a été mis à jour par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Les baux signés avant cette date restent valables et n'ont pas à être refaits.

Ce bail convient à la location d'un logement vide, loué comme résidence principale du locataire — c'est-à-dire le logement qu'il occupe au moins huit mois par an. C'est le cas le plus courant : un appartement ou une maison loué à l'année, sans meubles.

Il ne convient pas dans les situations suivantes, qui relèvent chacune d'un régime distinct :

• Location meublée : le logement doit alors comporter les équipements de la liste réglementaire, et le bail est d'un an (ou neuf mois pour un étudiant).
• Bail mobilité : contrat de un à dix mois pour un locataire en formation, en mission ou en mutation.
• Location saisonnière ou résidence secondaire.
• Bail commercial ou professionnel : régi par le code de commerce, pas par la loi de 1989.
• Bail rural, logement de fonction, sous-location.

Trois ans ou six ans : la durée dépend de qui loue

La durée minimale du bail nu est fixée par l'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle ne dépend ni du logement ni du locataire, mais de la nature juridique du bailleur.

Vous pouvez prévoir une durée plus longue, jamais plus courte. Une seule exception : un bailleur personne physique qui, pour une raison familiale ou professionnelle précise, devra reprendre le logement, peut signer un bail de un an minimum, à condition d'indiquer le motif dans le contrat. Si l'événement ne se produit pas, le bail est réputé conclu pour trois ans.

Au terme, le bail se reconduit tacitement pour la même durée si personne ne donne congé. Il n'y a rien à signer, rien à renvoyer. Beaucoup de bailleurs croient devoir refaire un contrat tous les trois ans : c'est inutile, et un nouveau bail remet le compteur à zéro sur des points que vous aviez acquis.

Les mentions obligatoires du contrat type

L'article 3 de la loi de 1989 et l'annexe du décret de 2015, dans sa rédaction issue du décret du 6 juillet 2026, imposent un socle d'informations. Leur absence n'annule pas le bail, mais elle vous fragilise : le locataire peut saisir le juge pour faire compléter le contrat, et certaines omissions ouvrent droit à une diminution de loyer.

• L'identité et le domicile du bailleur, ou du mandataire s'il y en a un, et l'identité du ou des locataires.
• La date de prise d'effet et la durée du bail.
• La consistance du logement, sa destination, et la désignation des locaux et équipements à usage privatif comme à usage commun (cave, parking, jardin).
• La surface habitable, au sens de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision.
• Le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature.
• Le montant et la nature des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail.
• Le montant des provisions pour charges ou du forfait de charges, et leurs modalités de régularisation.
• Le montant du dépôt de garantie, s'il en est demandé un.
• Le cas échéant, les honoraires de location mis à la charge du locataire et leur plafond.
• En zone d'encadrement des loyers, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, s'il y a lieu, le complément de loyer et sa justification.

La mise à jour d'octobre 2026 ajoute trois éléments au modèle. La clause résolutoire pour impayés figure désormais d'office dans le contrat type : elle ne peut jouer qu'après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, délai issu de la loi du 27 juillet 2023. Le bail doit par ailleurs signaler expressément les cas où le logement est soumis à une obligation d'occupation en résidence principale. Enfin, les numéros de téléphone portable des parties peuvent être indiqués, à titre facultatif.

Les annexes à joindre au bail

Un bail nu sans ses annexes est un bail incomplet. Elles se remettent au locataire au moment de la signature, et la liste figure dans le contrat lui-même.

• Le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz lorsqu'elle a plus de quinze ans, état des risques (naturels, miniers, technologiques, radon) et, dans les zones concernées, le diagnostic bruit des aéroports. Pour l'amiante, l'article 3-3 de la loi de 1989 prévoit un état à annexer au bail, mais son décret d'application n'est pas encore publié : à ce jour, l'obligation qui pèse sur le propriétaire d'un lot en immeuble collectif construit avant le 1er juillet 1997 est de détenir un dossier amiante des parties privatives (DAPP) et de le tenir à disposition du locataire.
• La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, dont le contenu est fixé par un arrêté du 29 mai 2015.
• L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement et joint au contrat.
• Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part du lot — uniquement si le logement est en copropriété.
• En cas de travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur, la convention de partage des économies de charges, s'il en existe une.

Le DPE n'est plus une simple information. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G en métropole n'est plus considéré comme décent et ne peut plus être mis en location, y compris lors du renouvellement ou de la reconduction tacite d'un bail antérieur. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, les logements E au 1er janvier 2034. Les échéances sont décalées en outre-mer.

Dépôt de garantie, loyer et révision annuelle

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais il est presque toujours prévu. En location vide, l'article 22 de la loi de 1989 le plafonne à un mois de loyer hors charges. Deux mois, c'est la règle du meublé : la transposer à un bail nu rend la clause illégale, et le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu.

À la sortie, vous disposez d'un mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois s'il révèle des dégradations à retenir. Passé ce délai, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.

Fixer le loyer : deux dispositifs à ne pas confondre

L'encadrement de l'évolution des loyers s'applique dans les agglomérations classées en zone tendue : à la relocation, le loyer ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire, revalorisé de l'IRL. Des exceptions existent pour les logements vacants depuis plus de dix-huit mois ou après travaux importants.

L'encadrement du niveau des loyers est un dispositif distinct, appliqué sur candidature des collectivités. Il concerne notamment Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, l'agglomération du Pays basque et plusieurs établissements publics de Seine-Saint-Denis. Un arrêté préfectoral y fixe des loyers de référence par quartier, type de logement et époque de construction ; le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Attention : ce dispositif reste une expérimentation ouverte par la loi ELAN du 23 novembre 2018, dont le terme est fixé au 23 novembre 2026. Une prolongation est en discussion au Parlement à l'automne 2026, mais n'est pas acquise à ce jour. Le périmètre et le maintien même du dispositif évoluent : vérifiez auprès de la préfecture ou de l'ADIL avant de fixer un loyer.

La révision annuelle par l'IRL

Le loyer ne peut être révisé en cours de bail que si une clause de révision figure au contrat (article 17-1 de la loi de 1989). Sans clause, le loyer reste figé pour toute la durée du bail. En cas de reconduction tacite, le bail repart aux conditions antérieures : la clause manquante ne peut pas y être ajoutée. L'insertion d'une clause de révision dans un nouveau contrat signé au terme du bail est discutée en jurisprudence ; mieux vaut prévoir la clause dès la signature du bail initial. La révision suit l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, au trimestre indiqué dans le bail. Au deuxième trimestre 2026, l'IRL s'établit à 148,37, soit une hausse de 1,15 % sur un an.

La révision n'est pas automatique : vous devez la demander. Si vous ne manifestez pas votre volonté dans l'année qui suit la date prévue, vous êtes réputé avoir renoncé à l'augmentation pour l'année écoulée, et le rattrapage n'est pas rétroactif. Les logements classés F ou G sont par ailleurs exclus de toute révision, même en présence d'une clause.

Donner congé : qui prévient qui, et combien de temps avant

Le congé est encadré par l'article 15 de la loi de 1989. Le locataire peut partir à tout moment ; le bailleur, uniquement à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs prévus par la loi.

Le préavis du locataire tombe à un mois dans les cas suivants : logement situé en zone tendue, obtention d'un premier emploi, mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, état de santé constaté par un certificat médical justifiant un changement de domicile (il n'y a plus de condition d'âge depuis la loi ALUR), ou locataire victime de violences au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui. Le locataire doit indiquer le motif dans sa lettre de congé et, sauf pour la zone tendue, y joindre un justificatif.

Du côté du bailleur, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption. Le congé pour reprise ne peut bénéficier qu'au bailleur, à son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, à ses ascendants, descendants, ou à ceux de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin. Dans tous les cas, le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre émargement. Un courriel ne déclenche aucun délai.

Les erreurs qui coûtent cher

La plupart des litiges ne viennent pas de clauses exotiques, mais de trois oublis très ordinaires.

1. Pas d'état des lieux. L'article 1731 du code civil pose une présomption : à défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel. Mais l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prive de cette présomption la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux — en pratique, le plus souvent le bailleur. Vous devez alors prouver par d'autres moyens l'état du logement à l'entrée, ce qui est difficile : une retenue sur le dépôt de garantie a peu de chances d'être admise.
2. Un dépôt de garantie trop élevé. Deux mois en location vide, c'est un trop-perçu à rembourser, et un argument offert au locataire en cas de conflit.
3. Des clauses réputées non écrites. L'article 4 de la loi de 1989 en dresse la liste : interdire au locataire d'héberger quelqu'un, imposer le prélèvement automatique, imposer un assureur, prévoir des pénalités de retard, imposer des visites les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables, rendre les colocataires solidairement responsables d'une dégradation. Ces clauses sont neutralisées même si le locataire les a signées : elles ne produisent aucun effet et le reste du bail continue de s'appliquer.

S'y ajoutent deux négligences fréquentes : oublier de joindre le DPE et la notice d'information, et laisser la case « loyer du précédent locataire » vide alors que le logement a été reloué moins de dix-huit mois après son départ. Ni l'une ni l'autre n'invalide le contrat, mais toutes deux affaiblissent votre position si le locataire conteste le loyer.

Enfin, relisez les dates. Un bail dont la date de prise d'effet ne correspond pas à l'état des lieux d'entrée, ou dont la durée indiquée ne correspond pas à votre qualité de bailleur, est une source de contestation facile à éviter au moment de la rédaction.