Bail professionnel : modèle à télécharger et mode d'emploi

Qu'est-ce qu'un bail professionnel, et quand l'utiliser ?

Le bail professionnel est le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel et non commercial. C'est le bail d'un cabinet d'avocat, d'un cabinet infirmier, d'un studio d'architecte, d'un bureau de consultant. Il est régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, un texte court : quelques lignes sur la forme, la durée et le congé. Tout le reste relève de ce que les deux parties écrivent dans le contrat.

Trois règles ne se négocient pas : le bail est écrit, il dure six ans au minimum, et le locataire peut partir à tout moment moyennant six mois de préavis. En contrepartie, le locataire ne dispose d'aucun droit au renouvellement : au terme des six ans, vous pouvez reprendre le local sans motif et sans indemnité. C'est la différence principale avec le bail commercial.

À qui s'adresse le bail professionnel ?

Le critère est la nature de l'activité, pas le statut juridique du locataire. Le bail professionnel vise les activités non commerciales : professions libérales réglementées ou non, et plus largement les activités civiles. Une société d'exercice libéral, une association ou un travailleur indépendant peuvent signer un bail professionnel, dès lors que l'activité exercée dans les murs n'est pas commerciale.

• Professions de santé : médecin, infirmier, kinésithérapeute, sage-femme, psychologue, orthophoniste.
• Professions du droit et du chiffre : avocat, notaire, huissier (commissaire de justice), expert-comptable.
• Professions techniques et de conseil : architecte, géomètre, consultant, traducteur, graphiste indépendant.
• Activités civiles : associations, cabinets de formation, certaines professions de l'enseignement.

Sont exclus les commerçants, les artisans et les industriels qui exploitent un fonds dans le local : ils relèvent du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du code de commerce). Attention aux activités hybrides. Un cabinet de kinésithérapie qui vend des accessoires au comptoir, un psychologue qui tient une petite librairie : si l'activité commerciale devient réelle et habituelle, le bail risque la requalification en bail commercial, et vous perdez la possibilité de reprendre le local librement. La clause de destination du bail doit décrire l'activité avec précision, et vous devez vérifier que l'occupation réelle y correspond.

Avant de signer, deux vérifications matérielles s'imposent : le règlement de copropriété doit autoriser l'exercice d'une activité professionnelle dans le lot, et dans les communes concernées par le régime du changement d'usage, l'autorisation administrative doit être obtenue si le local était à usage d'habitation.

Six ans minimum, mais un locataire qui peut partir quand il veut

La durée minimale est de six ans. Une clause qui prévoirait trois ou quatre ans est inopérante : la durée légale de six ans s'y substitue. Rien ne vous interdit de prévoir plus long, neuf ou douze ans par exemple, si le locataire y trouve son compte.

L'engagement n'est pas symétrique, et c'est le point que les bailleurs découvrent souvent trop tard. Le locataire peut notifier son départ à tout moment, en respectant six mois de préavis. Il n'attend pas une échéance triennale, il n'a pas à se justifier. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail, également avec six mois de préavis. Dans les deux sens, la notification se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Si aucune des deux parties ne notifie de congé, le bail est tacitement reconduit. Mettez un rappel dans votre calendrier douze mois avant le terme : passé le délai de préavis, vous repartez pour un cycle complet. RentFlow suit ces échéances et vous alerte avant la date limite.

Pas de propriété commerciale : la différence qui compte

Dans un bail commercial, le locataire détient la propriété commerciale : un droit au renouvellement attaché à son fonds. Si le bailleur refuse de renouveler, il doit en principe verser une indemnité d'éviction, qui couvre la perte du fonds et les frais de réinstallation. Le montant peut dépasser plusieurs années de loyer.

Le bail professionnel ne comporte rien de tel. Au terme des six ans, un congé régulier suffit : le locataire part, sans indemnité. Pour un bailleur, c'est une sécurité réelle — vous conservez la maîtrise du bien à moyen terme. Pour le locataire, c'est une fragilité, et c'est souvent l'argument qu'il avancera pour négocier une durée plus longue ou une clause de renouvellement contractuelle.

Une liberté contractuelle large : ce que vous devez écrire vous-même

Le bail professionnel est peu réglementé, ce qui est à la fois son avantage et son piège. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui impose un contrat type, ne concerne que les locations d'habitation et mixtes régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ne s'applique pas ici. De même, la liste réglementaire des charges récupérables en habitation ne vaut pas pour un local professionnel. Ce que le bail ne dit pas, personne ne le dira à votre place.

Les points suivants méritent donc une clause explicite. Le modèle les prévoit, à vous de les renseigner.

• Destination des locaux : l'activité autorisée, décrite précisément, et l'interdiction d'y exercer une activité commerciale.
• Loyer et révision : montant, périodicité, indice de référence. L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) publié par l'Insee est l'indice couramment retenu pour les locaux de bureaux et professionnels.
• Charges et taxes : répartition poste par poste, sort de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Dépôt de garantie : il n'est pas plafonné par la loi. Précisez son montant et ses conditions de restitution.
• Travaux et entretien : qui prend en charge quoi, et le régime des aménagements réalisés par le locataire en fin de bail.
• Cession et sous-location : interdites, libres ou soumises à votre accord écrit.
• Assurance et clause résolutoire : obligation d'assurance du locataire et conditions de résiliation en cas d'impayé.

L'état des lieux, lui, n'est pas facultatif. L'article 57 B de la loi du 23 décembre 1986, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, impose un état des lieux établi contradictoirement lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, puis annexé au contrat de location. S'il ne peut être dressé à l'amiable, il est établi par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié.

À défaut d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (article 1731 du code civil).

Opter pour le statut des baux commerciaux

Les parties peuvent décider de soumettre volontairement leur bail au statut des baux commerciaux, en l'écrivant expressément dans le contrat. Les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce s'appliquent alors intégralement : neuf ans minimum, résiliation triennale, droit au renouvellement, indemnité d'éviction.

Un locataire libéral le demande parfois pour sécuriser son implantation, surtout quand sa patientèle ou sa clientèle est attachée au lieu. Pesez la contrepartie avant d'accepter : vous vous engagez pour neuf ans et vous renoncez à reprendre le local sans indemniser. La clause doit être non équivoque — une mention ambiguë se règle devant le juge.

TVA : loyer exonéré, sauf si vous optez

La location d'un local nu à usage professionnel est en principe exonérée de TVA (article 261 D du code général des impôts). Le loyer est facturé hors taxe, et vous ne récupérez pas la TVA sur les travaux ni sur les charges du local.

Le 2° de l'article 260 du CGI ouvre une option : le bailleur peut soumettre volontairement les loyers à la TVA. L'intérêt est de récupérer la TVA sur les travaux et les dépenses du local, ce qui pèse lourd dans une rénovation. L'option se formule par déclaration expresse auprès du service des impôts des entreprises. Elle ne doit pas nécessairement couvrir tout l'immeuble : depuis la décision du Conseil d'État du 9 septembre 2020 (n° 439143), suivie par l'administration fiscale, le bailleur peut opter local par local et soumettre à la TVA certaines seulement de ses locations dans un même bâtiment.

Deux précautions. Si le locataire est lui-même assujetti, la TVA sur le loyer lui est déductible : l'option est à peu près neutre pour lui. S'il ne l'est pas — professionnel de santé exonéré, micro-entrepreneur en franchise — la TVA devient un coût sec, et la loi exige alors que le bail mentionne expressément l'option. Discutez-en avant la signature, avec votre expert-comptable.

Le professionnel exerce chez lui : c'est un bail mixte, pas un bail professionnel

Le bail professionnel suppose un usage exclusivement professionnel. Dès que le locataire habite aussi les lieux, vous changez de régime. On parle alors de bail mixte professionnel et d'habitation, et il relève de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, comme une location d'habitation ordinaire.

Les conséquences sont lourdes pour un bailleur. La durée minimale passe à trois ans si le bailleur est une personne physique, six ans s'il est une personne morale. Une exception concerne beaucoup de bailleurs : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus est assimilée à un bailleur personne physique, et le bail est alors de trois ans (article 13 de la loi du 6 juillet 1989). Une SCI dont les associés ne répondent pas à cette condition reste soumise aux six ans.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue et dans les autres cas prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (mutation, perte d'emploi, premier emploi, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, état de santé justifiant un changement de domicile). Le préavis de six mois est celui du bailleur. Surtout, vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance et pour l'un des trois motifs admis : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Le logement doit par ailleurs répondre aux critères de décence.

Le local doit constituer la résidence principale du locataire. Si l'usage d'habitation disparaît réellement en cours de bail, l'application du régime protecteur de la loi de 1989 peut être remise en cause. L'appréciation dépend de l'occupation effective des lieux et relève, en cas de litige, du juge : ne considérez pas le régime écarté de votre seule initiative. À l'inverse, un professionnel qui loue un logement d'habitation classique et y installe discrètement son cabinet s'expose à une violation de la clause de destination. Vérifiez dans tous les cas ce qu'autorise le règlement de copropriété.

En résumé : local dédié et locataire domicilié ailleurs, c'est un bail professionnel. Locataire qui vit sur place, c'est un bail mixte, et le modèle à utiliser n'est pas celui-ci.