Modèle de bail de location gratuit : choisir le bon contrat

Quel bail choisir pour votre location ?

Le type de bail ne se choisit pas librement : il découle de ce que vous louez et de l'usage qu'en fait le locataire. Trois questions suffisent presque toujours à trancher.

1. Le locataire est-il une entreprise ou un professionnel ? Si le local accueille un fonds de commerce (boutique, restaurant, salon), c'est le bail commercial. S'il accueille une profession libérale (kinésithérapeute, avocat, psychologue), c'est le bail professionnel. Dans les deux cas, on sort du droit du logement.
2. Le logement est-il la résidence principale du locataire ? Si oui, vous relevez de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat type imposé. Si non — location saisonnière, résidence secondaire —, ces modèles ne conviennent pas.
3. Le logement est-il meublé ? Un logement est meublé lorsqu'il comporte les onze équipements listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture ; dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces servant de chambre ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment à – 6 °C ou moins ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d'entretien ménager adapté au logement. Il manque un seul élément et le bail peut être requalifié en location nue. Meublé : bail meublé, ou bail étudiant si le locataire est étudiant. Vide : bail de location nue.

Si plusieurs locataires signent le même contrat pour un même logement, ajoutez la dimension colocation : le bail de colocation reprend le régime nu ou meublé correspondant et y greffe les règles propres à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les six baux comparés

Le bailleur, lui, dispose de bien moins de souplesse que le locataire. Pour un logement en résidence principale, il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, avec un préavis de six mois en location nue et de trois mois en meublé. En bail commercial, la résiliation à l'échéance triennale appartient en principe au locataire. Le bailleur ne peut y recourir que dans les cas limitativement prévus par l'article L. 145-4 du code de commerce — construire ou reconstruire l'immeuble, le surélever, reprendre les locaux d'habitation accessoires, le transformer à usage principal d'habitation — et il doit alors l'indemnité d'éviction.

Les situations qui prêtent à confusion

Quelques configurations reviennent souvent et conduisent à prendre le mauvais modèle.

• Vous louez via une SCI. Une SCI est une personne morale : la durée minimale du bail nu passe à six ans. Seule exception, la SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, qui reste à trois ans.
• Le local sert à la fois de logement et de cabinet. Un usage mixte habitation-profession relève du bail d'habitation si le logement reste la résidence principale, mais le règlement de copropriété peut l'interdire. Vérifiez-le avant de signer.
• La colocation à bail unique ou à baux multiples. Avec un contrat unique signé par tous, la clause de solidarité peut être stipulée ; elle s'éteint à l'arrivée d'un remplaçant inscrit au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé du partant. Avec un bail par colocataire, chacun n'est tenu que de sa part.
• L'étudiant n'est pas le bail mobilité. Le bail étudiant de neuf mois suppose un logement meublé et un locataire justifiant de son statut. Le bail mobilité, d'un à dix mois et sans dépôt de garantie, répond à d'autres conditions et n'est pas couvert ici.

Ce que tous ces baux ont en commun

Quel que soit le modèle, un bail écrit identifie les parties, désigne précisément le bien et sa surface, fixe la date de prise d'effet, la durée, le loyer, ses modalités de révision, les charges et leur mode de règlement, ainsi que le dépôt de garantie. Il est établi en autant d'exemplaires que de parties.

Pour les logements loués en résidence principale, le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 impose un contrat type : l'annexe 1 pour la location ou la colocation à bail unique d'un logement nu, l'annexe 2 pour la location ou la colocation à bail unique d'un logement meublé. Les colocations formalisées par un contrat distinct avec chaque colocataire ne relèvent d'aucune de ces deux annexes. Ces contrats types ont été réécrits par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 : ils intègrent la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la mention facultative du numéro de téléphone portable des parties et, dans les communes concernées, la servitude de résidence principale. Les baux en cours n'ont pas à être modifiés. Vous pouvez ajouter des clauses particulières, pas retirer ce que le contrat type prévoit.

Depuis le 1er janvier 2024, ces baux doivent aussi porter l'identifiant fiscal du logement, numéro à douze chiffres que vous trouvez dans l'espace « Biens immobiliers » de votre compte impots.gouv.fr (décret n° 2023-796 du 18 août 2023). L'obligation ne vise ni le bail mobilité, ni les locations saisonnières, ni les colocations formalisées par un contrat distinct avec chaque colocataire, et son entrée en vigueur est décalée dans plusieurs collectivités d'outre-mer.

Les annexes à joindre

• Le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, état des risques, état des installations intérieures de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, et état des nuisances sonores aériennes si le logement se trouve dans une zone d'exposition au bruit d'un aérodrome. Le dossier amiante des parties privatives n'est pas annexé au bail, mais doit être communiqué au locataire qui le demande.
• La notice d'information relative aux droits et obligations des parties, dont le modèle est fixé par arrêté du 29 mai 2015.
• L'état des lieux d'entrée, signé par les deux parties.
• L'inventaire et l'état détaillé du mobilier pour une location meublée.
• Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.

Pourquoi un modèle trouvé au hasard pose problème

Un contrat de location circule bien : on le récupère d'un ancien bail, d'un forum, d'un site qui ne précise ni sa date ni son périmètre. Le risque n'est pas qu'il soit annulé en bloc, il est plus insidieux.

D'abord, les clauses réputées non écrites. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de stipulations qui ne produisent aucun effet, même signées : lui faire supporter des frais de relance ou d'expédition de la quittance, ou des frais de procédure en plus des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, lui imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer, prévoir une résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux que la loi autorise, l'obliger à souscrire son assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur. Vous croyez être couvert, vous ne l'êtes pas, et vous ne le découvrez qu'au moment du litige.

Ensuite, les mentions manquantes. Un bail sans surface habitable, sans mention du dernier loyer appliqué au précédent locataire quand elle est requise, ou sans les informations d'encadrement des loyers dans les communes concernées, expose à une action en diminution de loyer. Un modèle antérieur à 2024 ignore l'identifiant fiscal du logement. Un modèle antérieur à octobre 2026 ne reprend pas la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rend obligatoire depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, avec un délai de six semaines après commandement de payer, ni la mention de la servitude de résidence principale dans les communes où elle a été instituée.

Enfin, les textes périmés. Le droit locatif a bougé plusieurs fois : loi ALUR en 2014, contrat type en 2015, loi ELAN en 2018, loi Climat et résilience en 2021 avec son calendrier de décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus considéré comme décent en France métropolitaine : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement comme résidence principale. Les baux en cours se poursuivent, mais le locataire peut exiger la mise en conformité du logement. Attention aussi à la date du diagnostic : la méthode de calcul a changé le 1er janvier 2026 et l'étiquette d'un DPE ancien n'est pas forcément celle qui s'appliquerait aujourd'hui. Un modèle qui ne dit rien de tout cela ne vous alerte pas.

L'état des lieux, le document que l'on oublie

Un bail sans état des lieux d'entrée vous met en difficulté au départ du locataire. L'article 1731 du code civil présume certes que le locataire a reçu le logement en bon état, mais l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit à la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux de se prévaloir de cette présomption. Comme c'est au bailleur qu'il revient de l'organiser, il ne peut en général pas l'invoquer, et retenir une somme sur le dépôt de garantie devient très difficile. L'état des lieux se fait en deux temps, à l'entrée et à la sortie, de façon contradictoire, et son contenu minimal est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

Ce même décret autorise la prise en compte de la vétusté : l'usure normale liée au temps ne peut pas être facturée au locataire. Le modèle d'état des lieux couvre l'entrée et la sortie sur un même document, pièce par pièce, avec les relevés de compteurs et le nombre de clés remises.

Le bail pré-rempli dans RentFlow

Les six modèles .docx se remplissent à la main : vous les ouvrez dans Word, LibreOffice ou Google Docs, vous complétez les champs entre crochets, vous imprimez. C'est suffisant pour un premier bail.

Dans RentFlow, le bail est généré à partir des fiches déjà saisies. Vous renseignez une fois le bien — adresse, surface, régime de copropriété, diagnostics — et une fois le locataire, puis le contrat reprend ces données, le loyer, les charges, la date d'effet et le dépôt de garantie. Vous relisez, vous ajustez les clauses particulières, vous éditez le document. Le bail reste rattaché à la location, à côté de l'état des lieux, des quittances et des régularisations de charges, ce qui évite d'aller chercher le contrat signé dans un dossier sur son ordinateur trois ans plus tard.