Modèle de bail meublé gratuit (résidence principale) à remplir
Un modèle de bail de location meublée à usage de résidence principale, au format .docx, reprenant le contrat type imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. La page explique aussi ce que vous signez : durée, préavis, dépôt de garantie, inventaire du mobilier et différences concrètes avec la location nue.
Gratuit, sans inscription et sans adresse e-mail à laisser.
Ce que contient le modèle de bail meublé
Le document proposé est un contrat de location meublée à usage de résidence principale, au format .docx, modifiable dans Word, LibreOffice ou Google Docs. Il reprend la structure du contrat type imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (annexe 2, logements meublés), pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR.
Les champs à compléter sont surlignés : identité des parties, désignation du logement, surface habitable, montant du loyer et des charges, dépôt de garantie, date de prise d'effet. Le reste du texte correspond aux mentions obligatoires, qu'il vaut mieux ne pas réécrire.
Le modèle couvre le bail meublé d'un an renouvelable et la variante étudiante de neuf mois. Il ne couvre pas le bail mobilité, le meublé de tourisme, la colocation avec plusieurs contrats distincts, ni la location saisonnière : ces situations relèvent de régimes différents.
Durée, reconduction et préavis : les règles qui s'imposent à vous
La durée minimale d'un bail meublé de résidence principale est d'un an (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). À l'échéance, le contrat est tacitement reconduit pour un an, dans les mêmes conditions, sauf congé délivré par l'une des parties. Il n'y a aucune formalité à accomplir pour que le bail se poursuive : l'inaction suffit.
La seule exception concerne le locataire étudiant, pour qui la durée peut être ramenée à neuf mois. Ce bail-là ne se reconduit pas : il s'éteint au terme fixé, et une nouvelle location suppose un nouveau contrat.
Les préavis sont volontairement déséquilibrés, en faveur du locataire.
| Qui donne congé | Délai de préavis | Quand | Motif exigé |
|---|---|---|---|
| Le locataire | 1 mois | À tout moment, sans attendre l'échéance | Aucun |
| Le bailleur | 3 mois | Seulement pour l'échéance du bail | Oui : reprise, vente ou motif légitime et sérieux |
Un congé du bailleur délivré en retard, même d'un jour, ne produit aucun effet : le bail repart pour un an. Le congé doit être notifié par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement, et contenir le motif. En meublé, cette contrainte revient chaque année, là où elle n'intervient que tous les trois ans en location nue.
Dépôt de garantie et charges
Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges en meublé, contre un seul mois en location nue (article 25-6). Son montant est fixé au bail et ne peut plus être modifié pendant toute l'exécution du contrat, y compris après une reconduction tacite. Il n'est pas révisable avec le loyer.
À la sortie, le délai de restitution dépend de l'état des lieux : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il existe des différences justifiant une retenue. Toute retenue doit être justifiée par des devis, factures ou constats. Passé le délai, les sommes dues au locataire sont majorées de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Sur les charges, le meublé offre une souplesse que la location nue n'a pas. L'article 25-10 autorise deux formules :
- La provision mensuelle avec régularisation annuelle, sur justificatifs — le fonctionnement classique de la location nue.
- Le forfait, versé avec le loyer, sans régularisation ni rattrapage dans un sens ou dans l'autre. Il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer si le bail prévoit une clause de révision. Son montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réellement récupérables.
Le forfait simplifie la gestion mais transfère le risque : une flambée du chauffage collectif reste à votre charge. Il convient surtout aux petites surfaces avec des charges stables et prévisibles.
L'inventaire du mobilier : l'annexe qui tient tout le bail
Un logement meublé est, selon la loi, un logement « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a transformé cette formule en liste fermée, applicable aux contrats signés depuis le 1er septembre 2015.
Onze éléments doivent être présents, sans exception :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux, stores)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur, ou à défaut un réfrigérateur avec compartiment à température maximale de -6 °C
- Vaisselle en nombre suffisant pour les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur si le sol est moquetté, balai et serpillière si le sol est carrelé)
Cette liste est un minimum, pas un objectif. Rien ne vous interdit d'ajouter un lave-linge ou un lave-vaisselle : ils ne sont pas obligatoires, mais une fois inscrits à l'inventaire, leur entretien et leur remplacement suivent la répartition habituelle entre bailleur et locataire.
L'inventaire doit être détaillé : désignation de chaque bien, pièce, quantité, marque et état. « Vaisselle » ne vaut rien ; « 6 assiettes plates, 6 assiettes creuses, bon état, cuisine » est opposable. Il se signe en même temps que l'état des lieux d'entrée, et un second inventaire est dressé à la sortie. Photographiez les meubles de valeur et datez les clichés.
Meublé ou location nue : ce qui change vraiment
Le choix se joue sur trois terrains : la fiscalité, la durée d'engagement et la rotation des locataires.
| Location meublée | Location nue | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an (9 mois pour un étudiant) | 3 ans (bailleur personne physique ou SCI familiale) |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou cas prévus par la loi |
| Préavis bailleur | 3 mois avant l'échéance | 6 mois avant l'échéance |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer hors charges |
| Charges | Provisions ou forfait | Provisions avec régularisation annuelle (forfait admis seulement en colocation à bail unique) |
| Imposition des loyers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Revenus fonciers |
| Régime simplifié | Micro-BIC, abattement de 50 % | Micro-foncier, abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de revenus bruts |
| Mobilier | Liste du décret n° 2015-981 obligatoire | Aucun |
Sur le plan fiscal, les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, contre 30 % pour le micro-foncier — vérifiez le plafond de recettes en vigueur pour l'année concernée, il est révisé régulièrement. Au régime réel, le meublé permet en outre d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable les premières années. Attention toutefois : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui déplace une partie de l'avantage vers le futur plutôt que de le supprimer.
Le revers tient à la gestion. Un bail d'un an renouvelable signifie des départs plus fréquents, des états des lieux plus nombreux, du mobilier à remplacer et un risque de vacance plus élevé. Le meublé rapporte généralement un loyer supérieur au nu pour une même surface, mais il demande du temps. C'est un arbitrage de disponibilité autant que de rendement.
RentFlow suit les deux régimes : quittances, indexation, rappels d'échéance et suivi des encaissements fonctionnent de la même façon en meublé et en nu.
Ce qui fait requalifier un meublé en logement vide
La requalification est le principal risque d'un bail meublé mal préparé. Si le juge estime que le logement n'était pas réellement meublé, il applique le régime de la location nue au contrat signé — rétroactivement.
Les causes les plus fréquentes :
- Un ou plusieurs éléments du décret n° 2015-981 manquent, ou sont en nombre insuffisant au regard du nombre d'occupants.
- Le mobilier est hors d'usage : matelas inutilisable, plaques en panne, réfrigérateur qui ne refroidit plus.
- Aucun inventaire n'a été annexé au bail, ou il se limite à quelques lignes génériques.
- Le logement est en réalité loué vide et quelques meubles ont été ajoutés après coup, sans trace dans le contrat.
- Les pièces ne sont pas équipées conformément à leur destination : une chambre sans literie, une cuisine sans ustensiles.
Les conséquences sont lourdes. Le bail est réputé conclu pour trois ans, le locataire peut rester jusqu'à ce terme et le congé que vous aviez délivré tombe. La part du dépôt de garantie excédant un mois de loyer doit être restituée. Côté fiscal, l'administration peut requalifier les BIC en revenus fonciers et remettre en cause les amortissements déduits, avec intérêts de retard.
La parade est simple et tient en trois gestes : fournir les onze catégories du décret, les décrire une par une dans un inventaire signé, et photographier le logement le jour de l'entrée.
Les annexes à joindre au contrat
Le bail signé seul est incomplet. Préparez ces documents avant la remise des clés, car plusieurs doivent être datés du même jour que l'entrée dans les lieux.
- La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, annexée au bail.
- L'état des lieux d'entrée, contradictoire, en autant d'exemplaires que de parties.
- L'inventaire et l'état détaillé du mobilier, signés en même temps que l'état des lieux.
- Le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles d'avant 1949, état des risques, état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si elle a plus de quinze ans, et diagnostic bruit dans les zones concernées.
- Pour un logement en copropriété, les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes.
- L'attestation d'assurance habitation du locataire, à réclamer chaque année.
Conservez un exemplaire complet signé de l'ensemble. En cas de litige sur un meuble dégradé ou sur la nature même du bail, c'est ce dossier, et pas le contrat seul, qui emporte la décision.
Questions fréquentes
›Le bail meublé doit-il obligatoirement suivre un contrat type ?
Oui, pour une résidence principale. Depuis la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), le contrat doit être conforme au contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, dont l'annexe 2 vise les logements meublés. Un bail rédigé librement reste valable entre les parties, mais les clauses qui s'écartent du cadre légal sont réputées non écrites. C'est ce contrat type que reprend le modèle .docx proposé ici.
›Peut-on signer un bail meublé de 9 mois ?
Uniquement avec un locataire étudiant. L'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 autorise une durée réduite à neuf mois dans ce cas, et ce bail ne se reconduit pas tacitement : il prend fin au terme prévu. Pour tout autre locataire, la durée minimale est d'un an. Le bail mobilité, lui, relève d'un régime distinct, avec une durée de un à dix mois et aucun dépôt de garantie.
›L'inventaire du mobilier est-il vraiment obligatoire ?
Oui. La loi impose d'annexer au bail meublé un inventaire et un état détaillé du mobilier, établi en même temps que l'état des lieux d'entrée et signé par les deux parties. Sans cet inventaire, vous n'avez aucune preuve du contenu du logement au départ du locataire, et la qualification même de meublé peut être discutée devant le juge.
›Le propriétaire peut-il donner congé en cours de bail meublé ?
Non. Le congé du bailleur ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail, avec un préavis d'au moins trois mois et l'un des trois motifs prévus par l'article 25-8 : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Le locataire, lui, part quand il veut avec un mois de préavis.
›Les charges peuvent-elles être fixées au forfait en meublé ?
Oui, l'article 25-10 de la loi de 1989 le permet, contrairement à la location nue. Le forfait est versé en même temps que le loyer et ne donne lieu à aucune régularisation de fin d'année : ni complément réclamé au locataire, ni remboursement, même si les charges réelles s'écartent du montant prévu. Il peut en revanche être révisé une fois par an, dans les mêmes conditions que le loyer, à condition que le bail contienne une clause de révision. En contrepartie, son montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réellement récupérables. L'autre option reste la provision mensuelle avec régularisation annuelle.
›Une SCI peut-elle louer en meublé ?
C'est possible, mais la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé bascule en principe à l'impôt sur les sociétés, ce qui change tout : amortissement du bien, imposition des bénéfices, régime de plus-value professionnelle. L'administration admet une tolérance quand les recettes meublées restent marginales par rapport aux recettes totales. Avant de meubler un bien détenu en SCI, faites valider le montage par votre expert-comptable.