Modèle de bail commercial 3/6/9 à compléter (format Word)

Ce que contient ce modèle de bail commercial 3/6/9

Le modèle est un contrat de location de local commercial conclu pour neuf ans, soumis au statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du code de commerce). Il s'utilise pour un local loué à un commerçant, un artisan ou une société exploitant un fonds de commerce. Le fichier est au format .docx : vous l'ouvrez dans Word, LibreOffice ou Google Docs et vous complétez les zones entre crochets.

L'appellation « 3/6/9 » ne désigne pas trois baux successifs. Il s'agit d'un seul bail de neuf ans, que le locataire peut interrompre à la fin de chaque période de trois ans. D'où le raccourci.

Les clauses suivantes figurent dans le document :

• identité des parties, désignation du local et de ses annexes, surface ;
• destination des lieux : la liste précise des activités autorisées ;
• durée de neuf ans, date de prise d'effet, rappel de la faculté de résiliation triennale ;
• loyer, modalités et périodicité de paiement, clause d'indexation annuelle sur l'ILC ou l'ILAT ;
• dépôt de garantie, et le cas échéant droit d'entrée ou pas-de-porte ;
• régime de la TVA sur les loyers ;
• inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition ;
• répartition des travaux et des réparations entre bailleur et locataire ;
• cession du bail et du fonds de commerce, sous-location ;
• assurances, clause résolutoire, état des lieux d'entrée et de sortie ;
• liste des annexes : diagnostics, états des travaux, inventaire des charges.

Neuf ans minimum, avec une sortie du locataire tous les trois ans

L'article L145-4 du code de commerce fixe la durée minimale du bail commercial à neuf ans. Vous pouvez convenir d'une durée plus longue, jamais plus courte, sauf à sortir du statut (voir la section suivante).

Le même article donne au locataire le droit de résilier à l'expiration de chaque période triennale, sans avoir à se justifier. Le congé se donne au moins six mois à l'avance, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur, lui, ne dispose pas de la même faculté : il ne peut donner congé triennal que dans les cas limités visés par l'article L145-4, notamment pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble (article L145-18). Et ce congé n'est pas gratuit : sauf offre d'un local de remplacement correspondant aux besoins du locataire, il ouvre droit à l'indemnité d'éviction de l'article L145-14.

Certains baux peuvent écarter la résiliation triennale par une clause : les baux conclus pour une durée ferme supérieure à neuf ans, les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents (cinéma, hôtel…) et les locaux de stockage. Pour un commerce de détail classique, la clause de durée ferme est nulle : le locataire sortira au bout de trois ans s'il le souhaite, quoi que dise le contrat.

Conséquence pratique pour un bailleur : votre horizon de revenu garanti est de trois ans, pas de neuf. Un locataire qui investit lourdement dans l'aménagement restera plus longtemps, mais ce n'est pas une sécurité juridique.

3/6/9 ou bail dérogatoire : quelle différence ?

L'article L145-5 du code de commerce permet de conclure un bail de courte durée, dit bail dérogatoire ou bail précaire, hors du statut. Sa durée totale ne peut excéder trois ans, renouvellements compris. Si, à l'échéance, le locataire reste dans les lieux et que vous le laissez en possession au-delà d'un mois (article L145-5), il s'opère automatiquement un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux : neuf ans, droit au renouvellement, indemnité d'éviction. Vous avez donc un mois pour réagir, et il faut pouvoir en garder la trace. C'est une erreur fréquente, et coûteuse.

Le bail dérogatoire n'est pas une version simplifiée du 3/6/9 : c'est un régime différent, qu'il faut assumer jusqu'au bout, en reprenant les clés à l'échéance ou en signant un vrai bail commercial. Ce modèle couvre le 3/6/9.

Renouvellement et indemnité d'éviction : le vrai enjeu du bail commercial

Au terme des neuf ans, le locataire qui exploite effectivement son fonds depuis au moins trois ans et qui est immatriculé dispose d'un droit au renouvellement (articles L145-8 et suivants). Ce droit est la raison d'être du statut : il protège le fonds de commerce, qui n'a de valeur que s'il reste attaché à son emplacement.

Vous pouvez refuser le renouvellement. Mais l'article L145-14 vous oblige alors à verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé. Elle comprend en pratique la valeur marchande du fonds de commerce quand le locataire ne peut pas se réinstaller, ou, s'il le peut, les frais de déménagement et de réinstallation. Tant que l'indemnité n'est pas payée, le locataire reste dans les lieux.

Le refus sans indemnité reste possible dans des cas précis, prévus par l'article L145-17 : motif grave et légitime (impayés persistants, inexécution du bail, lorsque l'infraction s'est poursuivie plus d'un mois après une mise en demeure restée sans effet), ou immeuble devant être démoli parce qu'il est reconnu insalubre par l'autorité administrative ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger. La reprise pour habiter (article L145-22) ne dispense d'indemnité que sur les locaux d'habitation accessoires au local commercial, jamais sur le local commercial lui-même, et elle est elle-même soumise à conditions. Ces exceptions s'interprètent strictement.

Si rien n'est fait à l'échéance, le bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée. Il ne repart pas pour neuf ans. Chacun peut alors y mettre fin par congé de six mois pour le dernier jour d'un trimestre civil.

Pas-de-porte, droit d'entrée et dépôt de garantie

Le pas-de-porte, aussi appelé droit d'entrée, est une somme versée par le locataire à la signature, en plus du loyer. Aucun texte ne l'impose ni ne l'encadre : il se pratique sur les bons emplacements et se négocie. Sa qualification dans le contrat a des conséquences fiscales directes.

• Qualifié de supplément de loyer, il est imposable chez le bailleur comme un loyer, l'année de son encaissement.
• Qualifié d'indemnité compensatrice de la dépréciation de la valeur du local liée au statut, il relève d'un autre régime.
• À défaut de clause claire, l'administration et le juge requalifient. Écrivez noir sur blanc ce que la somme rémunère, et faites valider le choix par votre comptable.

Le dépôt de garantie n'est pas réglementé en matière commerciale. L'usage se situe entre un et deux termes de loyer, soit trois à six mois quand le loyer est payable d'avance par trimestre. L'article L145-40 du code de commerce prévoit que la fraction du dépôt excédant deux termes de loyer produit des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres ; une clause contraire est réputée non écrite. Au-delà de ce seuil, le dépôt coûte donc de l'argent au bailleur. Prévoyez aussi une clause de réajustement en cas d'augmentation du loyer, sinon la garantie se dilue au fil des années.

Révision du loyer : ILC ou ILAT selon l'activité

Deux mécanismes coexistent et ne se confondent pas. La clause d'indexation, dite clause d'échelle mobile, fait varier le loyer automatiquement chaque année selon un indice. La révision triennale légale (article L145-38) permet à l'une des parties de demander, tous les trois ans, un réajustement plafonné par la variation de l'indice depuis la dernière fixation. Le modèle prévoit une indexation annuelle, ce qui correspond à la pratique courante.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir de référence pour la révision triennale ni pour la fixation du loyer du bail renouvelé (articles L145-34 et L145-38 du code de commerce). Il reste possible de le retenir dans une clause d'indexation contractuelle, mais ce n'est plus la pratique : deux indices publiés par l'Insee ont pris le relais :

Le choix de l'indice se fait selon l'activité réellement exercée dans le local, pas selon la forme juridique du locataire. Indiquez dans le bail l'indice retenu, l'indice de base avec son trimestre de référence, et la date anniversaire de la révision. Une clause imprécise sur l'indice de base est une source classique de litige.

Charges et travaux : l'inventaire annexé est obligatoire

C'est le point sur lequel la loi Pinel a le plus changé la donne. L'article L145-40-2 du code de commerce impose d'annexer au bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l'indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Cette disposition est d'ordre public : vous ne pouvez pas y déroger.

« Limitatif » signifie que ce qui n'est pas dans l'inventaire ne peut pas être refacturé au locataire. Une clause générale du type « toutes charges à la charge du preneur » ne suffit plus. Le bailleur doit en outre adresser chaque année un état récapitulatif des charges et informer le locataire des charges nouvelles en cours de bail.

L'article R145-35, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dresse la liste de ce qui ne peut jamais être mis à la charge du locataire :

• les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil (gros murs, voûtes, poutres, couverture entière, murs de soutènement), ainsi que les honoraires liés à ces travaux ;
• les travaux de mise en conformité du bâtiment lorsqu'ils relèvent de ces grosses réparations ;
• les impôts et taxes dont le bailleur est le redevable légal, avec une exception notable : la taxe foncière et ses taxes additionnelles peuvent être refacturées si le bail le prévoit expressément ;
• les honoraires de gestion des loyers du local ;
• dans un immeuble à plusieurs locataires, les charges et travaux afférents aux locaux vacants ou imputables à d'autres occupants.

Deux autres annexes sont exigées : un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage dans les trois années à venir, avec leur budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, avec leur coût. Ces documents se renouvellent tous les trois ans. Un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie est également obligatoire (article L145-40-1) : sans lui, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de bon état.

Avant de signer : les trois vérifications qui coûtent cher à oublier

1. La destination des lieux. Rédigez-la précisément. Trop étroite, elle bloquera le locataire et provoquera des demandes de déspécialisation. Trop large, elle vous expose à voir s'installer une activité que vous ne vouliez pas, parfois concurrente d'un autre locataire de l'immeuble.
2. La solvabilité et la garantie. Si le locataire est une société récente, une caution personnelle du dirigeant ou une garantie bancaire à première demande change tout. La clause de garantie solidaire en cas de cession du bail mérite aussi d'être négociée.
3. La cohérence du loyer avec la valeur locative. Un loyer initial très au-dessus du marché se retournera contre vous au renouvellement, où le juge peut fixer le loyer à la valeur locative. À l'inverse, un loyer trop bas se rattrape mal : même en cas de déplafonnement, la hausse est étalée dans le temps.

RentFlow est un logiciel de gestion locative : il édite vos quittances, suit les loyers, les indexations et les échéances de vos baux. Il ne fournit pas de conseil juridique et ne remplace pas la relecture du contrat par un professionnel. Pour un bail commercial, cette relecture n'est pas un luxe : les sommes en jeu sur neuf ans, et le coût d'une indemnité d'éviction, dépassent largement les honoraires d'un avocat ou d'un notaire.