Bail de colocation : modèle gratuit au format Word (.docx)

Bail unique ou baux individuels : lequel prendre ?

Deux montages sont possibles, et le choix se fait avant de remplir le modèle. Le bail unique est un seul contrat signé par tous les colocataires : le logement est loué en bloc, et le départ de l'un ne met pas fin au bail. Les baux individuels sont un contrat par colocataire, chacun portant sur une pièce privative plus l'usage des parties communes.

La différence n'est pas qu'administrative. Avec un bail unique assorti d'une clause de solidarité, un impayé est réclamable à n'importe lequel des colocataires. Avec des baux individuels, chaque colocataire ne doit que son loyer, et un impayé reste à la charge du bailleur.

Le modèle téléchargeable est un bail unique : c'est la seule des deux formes pour laquelle un contrat type réglementaire existe. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, impose un contenu minimal aux locations nues, meublées et aux colocations à bail unique. Cette dernière version s'applique aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Les colocations formalisées par plusieurs contrats sont expressément exclues du contrat type.

La clause de solidarité et sa durée après un départ

La clause de solidarité engage chaque colocataire pour la totalité du loyer et des charges, pas seulement pour sa quote-part. En pratique, si une personne cesse de payer, le bailleur peut réclamer l'intégralité à n'importe laquelle des autres, qui se retournera ensuite contre elle. Sans cette clause, chacun n'est tenu que de sa part, et le bailleur assume seul le défaut de paiement.

Cet engagement ne dure pas indéfiniment après un départ. Le VI de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, fixe deux bornes : lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail, la solidarité du sortant prend fin à la date d'effet de son congé ; à défaut de remplacement, elle s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet du congé, c'est-à-dire six mois après la fin du préavis.

Concrètement, un colocataire dont le préavis s'achève fin janvier et qui n'est pas remplacé reste tenu jusqu'à fin juillet au plus tard. Si un remplaçant est inscrit au bail, la solidarité du sortant est réputée avoir pris fin dès la date d'effet de son congé : les deux parties ont intérêt à faire signer l'avenant vite.

Quand un seul colocataire donne congé

Un colocataire peut partir seul, sans l'accord des autres. Il donne congé dans les mêmes formes qu'un locataire ordinaire : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Le préavis court à compter de la réception.

• Location nue : trois mois, réduits à un mois en zone tendue et dans les cas prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile constaté par certificat médical, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social).
• Location meublée : un mois, sans condition (article 25-8).
• Le congé est individuel : il ne vaut que pour son auteur et ne résilie pas le bail des autres.

Avec un bail unique, le contrat se poursuit avec les colocataires restants aux mêmes conditions. Le loyer total ne baisse pas parce qu'une chambre se libère. Le colocataire sortant ne peut pas exiger du bailleur sa part du dépôt de garantie tant que le logement n'est pas rendu : la répartition se règle entre colocataires, souvent par un remboursement du remplaçant au partant.

Dès qu'un remplaçant est trouvé, un avenant signé par le bailleur et tous les colocataires l'ajoute au bail. C'est cet avenant qui fait entrer le nouveau dans le contrat et qui met fin à la solidarité du partant, à la date d'effet de son congé.

Dépôt de garantie : montant et restitution

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue (article 22) et à deux mois en location meublée (article 25-6). Il est versé une fois, à l'entrée dans les lieux, et ne peut pas être révisé en cours de bail.

Le délai de restitution dépend de l'état des lieux de sortie : un mois s'il est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois s'il révèle des dégradations. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. En copropriété, le bailleur peut conserver au maximum 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.

En bail unique, le dépôt est restitué une seule fois, après la remise des clés par le dernier occupant. En baux individuels, chaque contrat a son dépôt, restitué à la sortie du colocataire concerné, avec un état des lieux de sa pièce privative.

Assurance habitation et charges

Chaque colocataire doit être assuré contre les risques locatifs (article 7 g). Un contrat unique mentionnant tous les noms est accepté, comme des contrats séparés. L'attestation est remise à la signature ou à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.

En colocation, le bail peut prévoir que le bailleur souscrit lui-même une assurance pour le compte des colocataires, limitée aux risques locatifs, et en récupère la prime. Cette faculté doit figurer dans le contrat. Le bailleur souscrit alors sur le fondement du contrat, sans avoir à constater de défaillance ni à mettre en demeure les colocataires ; la prime annuelle, majorée de 10 % au maximum, est récupérable par douzièmes avec le loyer. À défaut de clause, le bailleur qui ne reçoit pas d'attestation doit mettre en demeure et attendre un mois avant de souscrire pour le compte des colocataires, sur le fondement du g de l'article 7. Les colocataires peuvent demander la résiliation de cette assurance en justifiant de la leur.

Provisions ou forfait de charges

La colocation permet un choix que les autres baux nus n'offrent pas. Les charges peuvent être appelées sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle sur justificatifs, ou sous forme de forfait prévu par le V de l'article 8-1.

• Le forfait est versé en même temps que le loyer ; son montant et sa périodicité sont fixés dans le bail.
• Il ne donne lieu à aucune régularisation : ni rattrapage pour le bailleur, ni remboursement pour les colocataires.
• Il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réellement supportées.
• Il peut être révisé une fois par an, à la date anniversaire du contrat, dans les mêmes conditions que le loyer.

Le forfait simplifie la gestion et évite les discussions de fin d'année, au prix du risque sur l'énergie. Les provisions collent au réel mais imposent de conserver les justificatifs et de les tenir à disposition pendant six mois après l'envoi du décompte.

Baux individuels en meublé : le plafond du total des loyers

Découper un logement en chambres louées séparément ne permet pas d'augmenter librement la recette. L'article 8-1 pose que la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier. Pour un logement meublé, la référence est celle de l'article 25-9. Le plafond s'apprécie sur le logement, pas chambre par chambre.

La règle a un effet direct dans les communes où l'encadrement des loyers s'applique : le total des loyers de toutes les chambres doit rester sous le loyer de référence majoré calculé pour le logement complet. Ce dispositif est expérimental et son maintien au-delà de novembre 2026 dépend d'un vote du Parlement : vérifiez s'il est en vigueur dans votre commune avant de fixer les loyers. Hors de ces zones, le loyer reste libre à la première mise en location, mais la logique du plafond global demeure dans le texte.

La colocation à baux multiples constitue par ailleurs une division du logement. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, chaque pièce privative doit faire au moins 9 m² de surface habitable et 20 m³ de volume habitable. Les règlements sanitaires départementaux peuvent être plus exigeants : il faut vérifier celui de son département avant de diviser.

En meublé, le logement doit comporter le mobilier listé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Le bail est d'un an, renouvelable, ou de neuf mois non reconductibles pour un étudiant.

Ce qu'il faut joindre au bail

Le contrat seul ne suffit pas. Plusieurs documents doivent l'accompagner, sous peine de rendre certaines clauses inopposables ou de fragiliser le bailleur en cas de litige.

• La notice d'information sur les droits et obligations des parties, annexée au bail.
• L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement et signé par chaque colocataire.
• Le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb, état de l'installation électrique et de gaz, état des risques, surface habitable.
• L'inventaire détaillé du mobilier en location meublée.
• Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.